Những yếu tố để lựa chọn cổ phiếu bất động sản

  • 03/11/2021
  • 211

Đầu tư cổ phiếu bất động sản nên đi theo câu chuyện riêng của từng doanh nghiệp thay vì đi theo cả nhóm ngành như các ngành khác trên thị trường. Tuy nhiên việc có quá nhiều cổ phiếu bất động sản, cũng như phương pháp kiểm tra pháp lý dự án - yếu tố rủi ro hàng đầu của ngành khiến nhà đầu tư lúng túng

Vậy đâu là những yếu tố nhà đầu tư cần lưu ý khi phân tích và lựa chọn doanh nghiệp Bất động sản cho hoạt động đầu tư cổ phiếu của mình

📌 Thứ nhất: Hoạt động

Nếu phân loại theo chức năng trên thị trường, các doanh nghiệp bất động sản có thể là chủ đầu tư đồng thời là nhà phát triển dự án bất động sản hoặc chỉ đóng vai trò là môi giới hay nhà đầu tư thứ cấp. Hai loại hình trên tương đương với 2 loại hình “sản xuất” và “thương mại”. Thông thường, chủ đầu tư (phát triển dự án) sẽ có biên lợi nhuận tốt hơn.

Từ một góc nhìn khác, hoạt động bất động sản có thể là phát triển nhà ở (bất động sản dân cư), kinh doanh thương mại (cho thuê mặt bằng) hoặc dịch vụ nghỉ dưỡng. Trong bối cảnh dịch bệnh, nhu cầu dành cho bất động sản nghỉ dưỡng sẽ thu hẹp trong khi lĩnh vực kinh doanh nhà ở luôn cho thấy nhu cầu cao, kể cả nhu cầu mua để ở hoặc mua đi bán lại

Các yếu tố để chọn lựa cổ phiếu bất động sản

Các yếu tố để chọn lựa cổ phiếu bất động sản

📌 Thứ hai: Quỹ đất

Quỹ đất thể hiện tiềm năng tăng trưởng dài hạn của các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các chủ đầu tư. Quỹ đất lớn, vị trí đắc địa và đã xử lý hết các yêu cầu về pháp lý sẽ giúp các doanh nghiệp có nhiều lợi thế trong việc đẩy mạnh hoạt động kinh doanh.

📌 Thứ ba: Dự án

Mở bán dự án là giai đoạn quan trọng nhất của nhà phát triển bất động sản vì đây là sự kiện quyết định kết quả kinh doanh của doanh nghiệp. Tỷ lệ hấp thụ, số lượng giao dịch, thời gian hoàn thành việc bán các căn hộ tại dự án,.. là những yếu tố giúp đánh giá năng lực kinh doanh của doanh nghiệp cũng như giúp chúng ta có những ước tính ban đầu về doanh thu mang lại. Cần lưu ý rằng, doanh nghiệp chỉ được ghi nhận doanh thu chỉ khi căn hộ/ dự án được chuyển giao cho khách hàng.

📌 Thứ 4: Người mua trả tiền trước

Đây là một trong những căn cứ để đánh giá kết quả kinh doanh của doanh nghiệp. Thông thường, khoản mục người mua trả tiền trước (trên báo cáo tài chính) tăng mạnh so với kỳ công bố liền trước sẽ là tín hiệu tốt.

📌 Thứ năm: Định giá

Không giống như nhiều lĩnh vực khác, việc định giá doanh nghiệp/ cổ phiếu bất động sản thường sử dụng phương pháp giá trị tài sản ròng (để phản ánh giá trị mà quỹ đất, dự án,.. mang lại do giá đất tại dự án có thể tăng theo thời gian). Tuy nhiên để phù hợp với hoạt động đầu tư trên thị trường chứng khoán và đồng thời tránh việc phản ánh những lô đất, dự án chưa mang lại lợi ích thực tế trong ngắn hạn vào định giá, nhà đầu tư có thể sử dụng các phương pháp khác như bội số thị trường (VD: P/E).